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房贷零首付并非去库存的正道

发布日期:2021-07-04 04:37   来源:未知   阅读:

  年大学生可以“零首付”买房,还有补贴奖励政策,此举创下了以政令形式首推零首付和鼓励学生买房的先例,尽管当天又宣布“暂不具备出台条件”,暂停了这条一日游的政策,不过其举措的背后令人深思。

  年前在辽宁省去库存会议中做主题分享,主讲《去库存实操策略与经典案例》,此前对变相零首付有所耳闻,各地也都默许,而以政令推出则确实不妥。政府出台此举意图刺激年轻人提前入市买房,这种揠苗助长就全球来看都是新鲜事,即便沈阳市府对楼市有信心和操盘能力,这也绝非良策。

  首先若施行则很容易成为少数人钻空子的机会,以前是假离婚的多,今后很可能是假大学生多,市场秩序可能因此而陷入混乱。

  其次零首付和高杠杆将库存风险转变为另一种金融风险,以政令的形式推行向原本不具备购房还贷能力的人发放贷款,这突破了金融监管的底线,也是金融机构不能接受的,若各地皆仿效,则中国版次贷危机迟早会爆发。

  此外年轻人过早以高房贷被房子“绑架”,消费能力将会明显降低,不利于扩大内需,进而影响经济持续发展。

  沈阳房地产市场预计约20个月的库存量确实不小,而从去年成交情况以及城市发展潜力来看,相比其它三四线城市去化形势还相对乐观。若通过体制改革与产业发展创造更多就业机会,扩大就业规模,并施行先租后买等购房优惠,以此作为就业落户的福利待遇,从而吸引各地人才主动流入就业定居,其效果也不亚于短期鼓励买房。

  房地产库存是结构性问题,住房的价格、区位、配套、产品质量等与实际需求不匹配,是相对过剩,在房价脱离民众实际收入水平和购买力的情况下,房价降不下来,购买力跟不上,一味通过加大杠杆来实现去化,这并非最佳途径。居民有购买意愿,但是大都买不起,尤其农民工的收入预期并不稳定,有些存款也是为看病、子女教育、养老等备用,买了房子就得压缩其它方面的开支,只有从深入解决上述问题,才是去库存的正确途径。

  不只沈阳在打零首付的主意,很多城市的楼盘事实上都在采用变相零首付加速去化,一些民间金融公司和房地产中介机构都有提供类似首付贷的产品,尤其在深圳等一线城市更成为炒房的重要资金来源。目前投机杠杆使得首付款的杠杆从1:3加大至1:10,这一轮加杠杆并非以往的场内加杠杆,过高“场外杠杆”的风险显而易见。

  我国房地产金融相对落后,房贷首付还有下调的空间,周小川所说“总量而言个人消费贷款杠杆率并不高”,相比其它国家确实如此,不过是建立在信用体系和优化配置基础之上的。而短期内以投资投机为主要目的、类似股市的场外配资快速爆发,这绝非政策制定者的初衷,而这种超级杠杆是资金错配,无异于一场赌博,过犹不及。

  去库存的初衷是化解房地产市场的风险,稳定经济增长,而今去库存正在由市场行为演变成政治任务,很多地方都设立了具体的任务目标,香港马料免费大全。甚至包含问责条款。在压力驱动下,各地奇招层出不穷,信号混乱,甚至出现饮鸩止渴的现象。表面上看通过加大刺激库存量是减少了,而事实上问题并没有根本解决,只是转化为其它形式的风险,迟早还会暴露出来,这种急功近利的去库存方式无疑是不可取的。

  各地普遍施行税费减免、房价补贴、提高房贷额度、放宽提取公积金条件及放开户口等短期刺激,这些让利于民的措施很有必要,而仅仅这些还不够,若想从根本上化解库存风险,则要加大力度设身处地解决民众的痛点问题。

  从农民工进城角度来看,落户政策需要尽快实现子女教育、医疗等社会保障与就业机会等方面的平等权利,解决后顾之忧,此外通过推进农村土地改革,让农民的住房和宅基地等资产可以尽快变现为资本,从而成为进城安居的的资本,这是先决条件。

  此外疏导与刺激宜并重,搭建自主购房服务与金融服务平台,形成政府补贴加减税与民众团购加房企降价的良性局面,有效降低新市民的购房成本。对于经济条件相对较差的家庭,可以考虑以先租后买的形式解决其居住问题。

  从库存形成原因的角度来看,相当多的库存处于新城区与城市边缘地带,及早完善基础配套设施建设,做好相关配套服务与优质资源导入,形成宜居的条件与环境,夯实价值基础,这才能从根本上解决问题。

  去库存是一项系统工程,是民众对城市资源进行再分配的过程。各地在去库存的操作过程中,若简单地施行短期刺激政策,而非全方位的解决问题,则扭曲了去库存政策的方向。坏事减少并不意味着好事增多,通过超级杠杆让大学生和农民工买房并非良策。

  此外要看到库存问题的长期性,兼顾短期与长期,把握节奏,不可操之过急,短期过度刺激容易形成后期市场动力不足,www.50032077.com,不利于房地产市场的可持续发展,因此应逐步探索、形成市场化去库存长效机制,为刺激政策退出打好伏笔。

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